«Создаем экосистемы для жизни и счастья», – Татьяна Красноштанова, «ДомСтрой», об итогах года и новых идеях

Интервью с директором компании «ДомСтрой» Татьяной Красноштановой задумывалось в формате блиц: серия коротких вопросов об итогах года и ответы в два-три слова. Однако практически сразу стало понятно, что уложить насыщенный событиями год в такие строгие рамки не удастся. Блиц превратился в увлекательный рассказ – о строящихся ЖК и новых замыслах, о ходе продаж и перспективах льготной ипотеки, об источниках вдохновения и планах на 2023 год. А еще – о том, как совмещать руководящую должность с благотворительностью, научной диссертацией и... фигурным катанием. 

– Для компании 2022-й был сложным и удачным по одной и той же причине: год назад мы приняли решение об увеличении объемов строительства. В этом году мы строили и продолжаем строить 130 тыс. квадратных метров жилья, 4 соцобъекта и три дороги. Объем колоссальный. И самый главный наш итог и удача – это то, что несмотря на сложности, которых было очень много, все работы идут по графику. Ни один проект «ДомСтроя» не остановился, хотя в отрасли такие примеры были. В этом году вводятся в эксплуатацию дома во всех трех наших жилых комплексах: в ЖК «Мега», «Первом Ленинском квартале» в Ленинском районе и в ЖК «Лето» в Дзержинске. Это современное жилье эконом- и комфорт-класса с набором необходимой инфраструктуры, включая благоустроенную территорию и социальные объекты.

– В этом году у компании было несколько профессиональных побед, которые нас очень радовали и заряжали на продолжение работы. Например, по итогам ноября ЖК «Лето» и «Первый Ленинский квартал» заняли первое место в общероссийском рейтинге «Топ жилых комплексов», который рассчитывается экспертами отрасли по целому ряду показателей качества объекта.

Очень лестно, что проекты получили высокую оценку от специалистов, ведь «ДомСтрой» уделил особое внимание и внешнему виду, и функциональности этих комплексов. Мы рассчитываем, что они не только станут уютным жильем, но и преобразят облик города в лучшую сторону. Например, «Первый Ленинский» – это первая в Иркутске квартальная застройка, такой «город в городе», где, помимо домов, расположатся магазины, парковки, электрозаправочная станция и многочисленные общие зоны для встреч и общения жителей.

ЖК «Лето» – это часть задуманного нами микрорайона «4 сезона», где у каждой составляющей будет своя «фишка». В домах «Лета» появится сухой фонтан, а в ЖК «Зима» – большая горка для зимних развлечений.

Кроме того, «ДомСтрой» уже третий месяц сохраняет 2-е место в топе застройщиков Иркутской области и такую же позицию удерживает по объемам строительства в регионе.

– Очень сложно было в мае-июне, когда продажи упали практически до нуля. А так как нас финансирует банк, и он в первую очередь смотрит на то, как мы продаем, конечно, мы столкнулись с трудностями. Весной из графика продаж для банка мы выпали колоссально. В июле-августе начали возвращаться к плану. Затем был сентябрь – и снова снижение, которое мы отыграли сравнительно недавно. Вот эта турбулентность в продажах часто выбивала из строя. И не только нас – это общая тенденция в отрасли: когда останавливаются продажи, это влияет на все, многие компании не начинают новые проекты или даже останавливают работу. Если нет продаж, то какой смысл строить?

В декабре происходит традиционный сезонный рост продаж, и мы ждем наплыва покупателей – в том числе и потому, что заканчивается программа ипотеки с господдержкой. Люди, которые задумывались о покупке жилья раньше, придут к нам в конце года, потому что дальше тянуть уже некуда.

Татьяна Красноштанова. Фото А. Федорова.

– В качестве антикризисной меры мы запустили свою программу субсидирования ипотечной ставки. Это хорошее решение для тех покупателей, которые приобретают квартиру для себя, а не для инвестиций. Во-первых, они чаще всего берут ипотеку, а во-вторых, ипотеку на длительный срок. В этом случае очень выгодно, если ставка снижена. Мы как застройщик выплачиваем банку проценты за покупателя, и люди очень сильно экономят в течение всего срока кредитования, который может составлять 20–30 лет. По нашим подсчетам, при покупке средней 1-комнатной квартиры ежемесячный платеж по ипотеке с такой субсидированной ставкой составляет 15 тысяч рублей – для семьи это подъемная сумма. При этом по рыночной ставке этот же платеж составит более 30 тысяч. Разница очень ощутимая. Суммарная экономия на выплате процентов иногда достигает более 2–3 млн руб., это огромные деньги.

Эта программа продолжится до конца года. Перспективы на следующий год мы пока обсуждаем, все-таки для нас это достаточно дорогое удовольствие, хотя оно и помогает улучшить жилищные условия именно тем, кому это действительно нужно.

Еще одно решение – это предоставление скидок для отдельных категорий граждан. В сентябре это были студенты и семьи, в которых есть студенты. Мы строим в основном эконом-жилье, и первая квартира чаще всего приобретается в таких жилых комплексах. А человек, который начинает новую университетскую жизнь, все-таки нуждается в собственном отдельном «гнездышке». И многие родители, даже несмотря на то, что у них не было этого в планах, на акцию отреагировали и приобрели детям новое жилье.

– В этом году мы активно поддерживали наших сотрудников, делали все, чтобы в постоянно меняющихся обстоятельствах они чувствовали себя уверенно, продолжали получать удовольствие от работы и не теряли вдохновения. Для этого проводили обучение, большой командой ездили по России за новыми впечатлениями, смотрели на застройку в разных городах. Побывали на форуме недвижимости в Сочи, посетили Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень. В общем, начали расширять горизонты и вместе смотреть, как и что строят в других регионах.

Считается, что самые интересные жилищные проекты находятся либо в Москве, либо в Санкт-Петербурге. Но, оказывается, нет. Например, Екатеринбург развит просто невероятно в плане строительства, Тюмень – очень интересный город. Это города, где строят много, где очень большая конкуренция на рынке недвижимости, и из-за этого проекты становятся намного интереснее. И нашему городу есть чему у них поучиться. В итоге вдохновение от увиденного получила и команда, и руководство. Сейчас мы воплощаем полученные знания в жизнь – планируем новые проекты, которые, я думаю, станут для иркутского рынка уникальными.

Наша задача – строить такие жилые комплексы, в периметре которых есть все, что нужно людям: кофейня, пекарня, фитнес-центр, детские и спортивные площадки, зоны отдыха и многое другое. Мы хотим, чтобы жители наших домов выходили на улицу, общались друг с другом, чтобы у них было место, где можно посидеть с книгой или прогуляться перед сном. Чтобы жилой комплекс стал для них домом, куда хочется возвращаться, где соседи знакомы друг с другом. Как в Советском Союзе, где все друг друга знали и общались. В этом плане был абсолютный комфорт – и мы создаем такую же атмосферу, только в современном воплощении. Это уже не просто жилье, а целая экосистема для жизни и счастья.

– Помимо конкретных проектов, сейчас мы планируем создать общий стандарт строительства эконом-жилья. Наша цель – чтобы у покупателей не было ощущения, что они купили квартиру где-то в пригороде, и она разительно отличается по качеству от того, что строят в центре. Мы хотим создавать такие проекты, где сможем соблюсти баланс стоимости и комфорта. Конечно, это уже будет не центр города, а более отдаленные районы, но при этом жители могут рассчитывать на набор опций, сопоставимый с высоким классом, – все будет очень достойно, красиво и функционально.

Для этого мы планируем максимально оптимизировать процесс, продолжить сокращение издержек и инвестировать в улучшение качества строительства и продукта. Например, можно оптимизировать проектирование – создав универсальный проект, адаптировать его уже под различные локации. Так мы сохраним время и деньги, которые перераспределим по смете, заложив больше средств на отделочные материалы, домовые коммуникации, благоустройство. 

Как опытные строители, мы знаем, где и как еще можно сэкономить – опять же без ущерба качеству и безопасности. Один из вариантов – заменить часть импортных материалов на отечественные. Вообще хочу сказать, что после февральских событий российское производство начало активно развиваться, и многие застройщики, которые раньше везли все оборудование, все МАФы (малые архитектурные формы – прим. авт.), освещение из-за рубежа, сейчас переключились на российский рынок. Это позволило нашему внутреннему рынку развиваться, появилось много нишевых компаний, которые создают что-то интересное.

Использование отечественных аналогов снимает и проблему доступности комплектующих в ходе последующей длительной эксплуатации. Например, такой механизм как лифт будет служить в доме не одно десятилетие, и для удобства жителей очень важно, чтобы все это время запчасти для его планового обслуживания и ремонта были доступны для заказа и быстрой доставки.

ЖК "Мега", Ново-Ленино. Фото из архива компании.

– В этом году меня приятно удивил коллектив «ДомСтроя». Когда временами опускались руки, сотрудники подходили и говорили: «Я все решу», – и делали. Дорогого стоит, когда ты знаешь, что твой коллектив – это настоящие профессионалы, способные при необходимости брать на себя ответственность и самостоятельно действовать. Очень правильным оказался совет «в сложной ситуации занимайся кадрами – и все получится». Все действительно получилось. Конечно, кризис еще не закончился, но с поддержкой коллектива переживать его гораздо легче.

Лично мне как никогда стало очевидно, что наш коллектив – это мощь, и надо делать все, чтобы он рос и становился еще сильнее. Со своей стороны, мы прилагаем все усилия, чтобы люди были счастливы и довольны, что они работают именно в нашей группе компаний.

– С большой вероятностью в 2023 году остановится программа льготной ипотеки, по которой сейчас оформляется большая часть жилищных кредитов. Останутся адресные предложения – ипотека семейная, дальневосточная, для IT-специалистов. Но ипотеки с государственной поддержкой со ставкой порядка 7% для всех категорий населения уже не будет.

Ранее банки заверяли нас, что льготная ипотека продолжится, поэтому новость стала неприятным сюрпризом. В регионах это будет иметь серьезные последствия для отрасли жилищного строительства. Жилье однозначно станет менее доступным, и не исключено, что в будущем это решение приведет к снижению объемов строительства и сокращению проектного финансирования со стороны банков.

– В этом году мы начали трансформировать внутреннюю систему автоматизации бизнеса. Предприятию как таковому уже практически 20 лет, и до сих пор мы используем многие принципы с тех времен, когда в штате было 50 человек, и один жилой комплекс строился пять лет. Это неправильно – сейчас другая ситуация, компания должна меняться, становиться более современной. Поэтому в этом году мы внедряем новую цифровую экосистему.

Это очень тяжелый процесс, и пока он у нас проходит медленно, с большим трудом. Но главное, что мы его начали: 4 месяца назад приобрели новую цифровую платформу и учимся с ней работать. С ее освоением мы осуществим полную цифровизацию и автоматизацию нашего строительного процесса – не в технологическом, а в организационном плане. Все бюрократические процессы, общение между объектами, офисами – все будет происходить в цифровом формате. Например, при таком раскладе все рабочие заявки отправляются через платформу, и система мгновенно автоматически их анализирует – инженерам не приходится вручную сверять данные по нескольким документам сразу, как это происходит у нас сейчас. Такое упрощение позволит компании серьезно сократить издержки и увеличить скорость строительства.

– Для меня было очень значимо возглавить в этом году наш семейный благотворительный фонд Красноштанова. На протяжении почти целого года я являюсь президентом и уделяю много времени и сил этому проекту, это действительно большая часть моей жизни. Фонд помогает многодетным семьям Ленинского района, организует спортивные соревнования для детей и взрослых, поддерживает тех, кто оказался в сложной ситуации. Например, мы дарим портфели школьникам из многодетных семей. Кажется, что помощь небольшая, но если в семье семеро детей, то при нынешних ценах на канцелярию поддержка оказывается очень кстати. Когда смотришь на лица родителей и чувствуешь их спокойную благодарность, понимаешь, что, наверное, ты все-таки делаешь что-то хорошее в жизни. Раз в месяц мы чествуем юбиляров Ленинского округа – приглашаем в фонд пожилых людей, которые отмечают круглую дату. В прошедшие выходные поздравляли бабушку, жительницу округа, с 95-летием. Для старшего поколения очень ценно такое внимание.

Фонд основал еще мой дедушка, Николай Иванович Красноштанов, который говорил, что нельзя изменить мир, но можно сделать его лучше хотя бы для одного конкретного человека, и на душе станет хорошо и приятно. Дедушки уже семь лет нет с нами, но этой философии мы придерживаемся до сих пор. 

Татьяна Красноштанова. Фото А. Федорова.

– Уверена, что наступающий год будет сложным – в лучшем случае мы будем «акклиматизироваться» после 2022-го.  Если говорить про отрасль в целом, то цены на недвижимость в будущем году глобально не снизятся – во всяком случае, в Иркутске. Значимое снижение возможно, например, в Москве, где маржинальность строительства достигает 300%. У нас же очень сильно подпирает себестоимость. Дороже обходятся все строительные материалы – тут дело в логистике. Если везти к нам из Китая, то это дорого, если из Москвы – тоже дорого. 

Есть проблема с дефицитом местных производителей и поставщиков: цементный завод у нас всего один, предприятий, которые поставляют строительные материалы, тоже не так много. При этом у них высокая кооперация между собой: они договариваются и поднимают цены, а мы, как заложники ситуации, вынуждены покупать. Плюс сама технология строительства в Иркутской области более дорогостоящая, потому что у нас сейсмически активная зона. На куб бетона требуется больше арматуры, чем в западной части страны, и закладываются более прочные фундаменты, способные выдержать сейсмическую нагрузку. Поэтому у нас строить дороже, чем в Сочи, например.

ЖК "Мега", Ново-Ленино. Фото из архива компании.

Что касается планов «ДомСтроя», то нашей главной задачей останется сохранение всех начатых проектов. Пока нам есть чем заниматься, что строить и что продавать, поэтому мы не планируем новые проекты в большом объеме – начнем максимум один. Наступающий год мы посвятим сокращению издержек и оптимизации, улучшению всех бизнес-процессов в компании.

Отделы продаж:
ул. Байкальская, 244/3, 
ул. Розы Люксембург, ост. Норильская, стр. пл. «Первый Ленинский квартал»,
мкр. Березовый, 112 (Ленинский район). 
Тел.: 8 (3952) 733-333.

ООО СЗ «Домстрой». Проектные декларации на наш.дом.рф

Руководство строительной компанией и семейным благотворительным фондом Татьяна Красноштанова успешно сочетает с научными исследованиями и хобби. В плотном графике директора «ДомСтроя» находится место для кандидатской диссертации, чтения, музыки и даже фигурного катания. Загруженными под завязку оказываются и выходные – вместо отдыха заряд энергии дают успехи в любимых делах, новые эмоции и интересные книги.

Татьяна Красноштанова. Фото А. Федорова.

Достижение года: научная статья в журнале МГУ

– Мой большой личный успех в этом году связан с работой над кандидатской диссертацией. Для любого молодого ученого один из критериев успеха – это публикации в хороших научных журналах. И вот буквально на днях я получила уведомление, что мою статью приняли для печати в журнале Московского государственного университета – это одно из лидирующих изданий такого рода в стране.

Тема моей диссертации – совершенствование антикризисной жилищной политики. У нас в принципе нет трудов, посвященных антикризисному управлению в этой отрасли. Минстрой разрабатывает меры под конкретные ситуации, но фундаментальной базы у этих действий не существует. В своей работе я хочу предложить модель, основанную на математических и статистических данных, которая бы в момент наступления кризиса помогала органам власти принимать меры поддержки с рассчитанной и доказанной эффективностью – как для застройщиков, так и для населения.

Хобби года: фортепиано и фигурное катание

– В этом году я искала способ разгрузить голову и хотя бы ненадолго отвлечься от всего, что происходит в мире. И открыла для себя фигурное катание и игру на фортепиано. Ни тем, ни другим раньше не занималась, но за этот год уже достигла определенных успехов.

О фигурном катании впервые задумалась после зимней Олимпиады, начала искать, где у нас в Иркутске взрослый человек может этому научиться. Оказалось, что это вообще не так легко, – это не фитнес, который есть почти в каждом дворе. В итоге я нашла детскую группу, и тренер взяла меня к себе. Сначала я занималась с детьми, а их мамы настороженно на меня смотрели: зачем она пришла? Но в итоге пример оказался заразительным: теперь мы все вместе тренируемся в группе для взрослых.

Книга года: Уильям Голдинг «Повелитель мух»

– Несколько лет назад я прочитала «Краткую историю человечества» Юваля Ноя Харари. Он писал, что после освоения Австралии человеком буквально в течение ста лет количество живых существ на этом материке сократилось, грубо говоря, со 100 тысяч до 10. То есть человек нес такую разрушительную силу и уничтожал все на своем пути. По его мнению, в нашем существе есть дикая часть, заложенная самой природой. Эта мысль меня зацепила, а в «Повелителе мух» нашла много созвучий с ней.

Интересная история: после крушения самолета группа английских детей оказывается на необитаемом острове. Очень скоро у них появляется подобие самоуправления, демократии, но в какой-то момент наружу выходит та самая дикая часть. Появляется альтернативный лидер, сторонник жестоких и властных методов. И за короткое время интеллигентные воспитанные дети превращаются в абсолютных дикарей, способных на убийство. Меня эта книга по-настоящему удивила.