Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.
Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.
Как правило, люди, которые уже стали участниками обмена квартир с доплатой, рекомендуют новичкам начать всё с поиска квалифицированного риэлтора. Ведь проведение сделки самостоятельно - это не только поиск покупателя для своей квартиры, подбор правильного варианта, проверка документов, организация банковских расчетов, но и ряд других рисков. В среднем, ежегодно до 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Если же начинать с поиска квартиры самостоятельно, придется потратить большое количество времени, освоить огромное количество информации на разных этапах получения жилья. Нужно осуществить нелегкую работу риэлтора, юриста, оценщика, ежедневно мониторить текущие предложения на рынке, искать все возможные варианты, готовиться к тяжелым переговорам и не забывать, что почти 80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене. К тому же, экономия самостоятельных усилий здесь не принесет пользы, ведь только опытный риэлтор знает актуальные цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить, знает техники торга, способы проверки документов на квартиру, чтобы снять возможные риски. Не забывайте, что в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.
Теперь, касаемо самой сделки - обмена квартиры можно рассматривать несколькими способами:
1. Через договор мены: для начала требуется найти кого-то, кому понравится ваша квартира, а вам - его. В Москве менее 3% обменов квартир происходит через договор мены. Вам следует найти счастливчика, который мечтает жить в вашей идеальной квартире и который готов обменяться. Это может произойти либо в случае родственных обменов, либо очень редко.
2. Через договор купли-продажи: основная распространенность обменов квартир с доплатой - это альтернативная сделка, которая осуществляется посредством двух договоров купли-продажи. Это предполагает продажу вашей квартиры и покупку варианта, который вас заинтересовал (или нескольких вариантов, если вы обменяете большую квартиру на несколько меньших). Очередность действий следующая:
- Поиск подходящего для вас агентства недвижимости и консультация со специалистом.
- Получение базовой информации о возможных вариантах, шансах на сделку, размере доплаты или прочих затратах.
- Подготовка квартиры к продаже: оценка состояния, фотографирование, внесение объекта в базу данных агентства, в общие и специализированные интернет-площадки; в случае необходимости - помощь агентства в продвижении квартиры.
- Поиск покупателя, презентация квартиры, сбор, формирование и проверка документов необходимых для сделки.
- Одновременно осуществляется поиск квартиры, проверка документации на юридическую "чистоту", коммунальные долги, участие в ипотеке и т.д.
- Покупка квартиры: защита от невозврата аванса договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка, регистрация в Росреестре.
Из здесь перечисленных пунктов следует, что ваша сделка обмена квартиры может быть только частью более сложных цепочек из пяти или шести звеньев, таких как продажа вашей квартиры, ваша покупка новой квартиры через другую сделку, продажа оставшейся части первоначальных квартир и т.д. Понимая объем работ, которые должны быть выполнены агентством недвижимости, можно понять, почему их услуги имеют высокую стоимость.
Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную – это не редкость на рынке недвижимости города Москвы. Однако стоимость обмена может значительно варьироваться в зависимости от района и качества предлагаемого жилья. Если у вас есть однокомнатная квартира в Центральном административном округе и вы хотите обменять ее на двухкомнатную в другом районе, то вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны покупателя. Именно поэтому условия обмена могут очень сильно отличаться для каждой конкретной квартиры.
Однако, если две квартиры располагаются в одном ценовом сегменте, то размер доплаты может быть более предсказуемым. В случае обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную в том же районе, размер доплаты будет зависеть от разницы в квадратных метрах, умноженной на коэффициент, который может составить от 1 млн. рублей старой Москвы. Это связано с тем, что на вторичном рынке цена за квадратный метр однокомнатной квартиры остается выше, чем стоимость двухкомнатной.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную также может быть осуществлен по той же схеме. Как правило, большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных квадратных метров. Но необходимо учитывать, что поиск большой квартиры может быть сложным и затянуться на длительный период времени. Стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную может составить от 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Однако, эти цифры могут быть достаточно условными, так как поиск 4-х комнатной "хрущевки" довольно маловероятен.
Обмен крупной квартиры на несколько меньших: возможен ли такой вариант?
Владельцы трех- или четырехкомнатных квартир могут задуматься о поиске выгодного варианта обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты или с небольшой потерей в уровне района. Однако, если при обмене жилья требуется получить большую площадь и сохранить или повысить уровень района жительства, без доплаты не обойтись. В таком случае, размер доплаты непредсказуем, потому что условия обмена усложняются. Например, если вы хотите обменять трехкомнатную «хрущевку», то должны быть готовы к существенной доплате. Относительная разница в цене квартир большой площади значительно превысит разницу в цене маленьких квартир. Другими словами, продажа трехкомнатной квартиры может быть выгодной только при невысокой цене, а покупка однокомнатной квартиры – дороже, потому что однокомнатные квартиры очень востребованы и всегда дороги. При выборе такого варианта, необходимо учитывать все эти факторы.
Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и реализации трех договоров купли-продажи, включая продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложнит задачу агентства и, соответственно, повлечет за собой увеличение стоимости услуг риэлторов на 1,3–1,6%.
Фото: freepik.com